第五十九章 支招理财（下）

蒋大妈早就准备好了晚饭，我们告诉她我们今天下午和蒋大爷在一起打麻将来着，根没生病的事，哪能让她跟着着急上火。睍莼璩伤

潇湘早就打了电话，让万芳买上些食物提前到蒋大爷家，一同帮蒋大妈准备饭菜。

蒋大爷催儿子买两瓶好酒，医生照办，但嘱咐道“爸，你可不能喝，你看着我们喝就行。”

“给我倒一杯就行，呵呵。”老爷子算是商量。

吃饭的时候，大家绝口不提蒋大爷急火攻心晕倒的事，一边吃，一边瞎聊。

“南哥，你现在炒哪只股票”首先是医生向我探听消息。

一听和炒股有关，所有人都放下筷子，做洗耳恭听状。

一聊才知道，在座的，没有一个不炒股，都是股民。

潇湘，万芳炒。

医生也炒。

蒋大爷、蒋大妈也参与。

全民皆炒股，我信了。

“我早不炒股了。”看出来了，我的答案很让人失望。

“现在什么理财方式最好呢南。”虚心提问的是蒋大妈。

如此期待，我不能扫兴，可是要做出回答，必须谨慎，她们的钱，可都是养老的。

“房地产。”我给出明确的信号。

“现在的房价高的离谱，政府天天喊着调控，不定什么时候就大幅下跌。”

蒋大爷如此，看来他也是很关注房地产的。

我笑笑，道“我认为，在未来十年内，房价不可能大幅下跌，任何时候买房都是正确的”

所有的人期待我的详解。

我清清嗓子，“简单谈几点理由第一，中国人对房子的需求，可能是没有止境的。不要以为人人都有住的地方了，房子就卖不出去了。没房子的盼望有个四十平，有了四十平想八十平，住上八十想一百六，有了一百六还想来套独栋别墅，有了别墅还想得到一座庄园欲壑难填，人们改善住房的需求是日益提高的，也是没有止境的。再，置房子置地，自古以来就是中国人的生活理想。秦国的大将王翦出征时，故意上疏秦始皇，要房子要地，以示自己无野心，不过这也明置办家业实乃人之常情。”

“第二，城市化进程方兴未艾，决定了城市房产供不应求。大量农村人口进城务工不，大学扩招以后，每年都有大量大中专学生包括通过上大学进ru城市的农家子弟要留在城市工作，住房钢需旺盛。尤其是大城市，生活用品包括汽车的价格与城市没有多大差别，于是房价便成为唯一准入门槛，想想也只有房价能承担起这个重任。”

“第三，多年来的事实证明，房地产最保值。房价集中了多种物价，只要地价、税费、钢材、水泥以及民工薪水等等不大幅下跌，房价怎么可能下跌呢

其实房子的建筑成都差不多，拉开房价差距的是地价。地价的高低，决定于地区、地段、环境的优劣。比如在北京三环内或杭州西湖边的房子，如果跟淄博的房价一个样，那就是咄咄怪事了。房价若要大跌，决定于房子所在地的环境是否有恶化的预期。比如建核电的地方，我认为房价就很难大涨。”

“第四，有人总爱拿股市和房市相比，殊不知房价与股价是两码事股票是虚的，连张纸都没有；房子是实实在在的，卖不出去可以出租，可以自住，甚至可以闲置。股价这二十年来涨涨跌跌是家常便饭，房价自从商品化以来什么时候大跌过”

潇湘插话“不是政府要出台房产税来调控房价吗

我“这正是我要的第五条，房产税不可能使房价下跌。很多人寄希望于房产税的推出，我认为房产税很可能成为第二个房租税。这个税难以推出，关键不在于它不合法，而在于它没有可操作性。即使强行推出，估计征收率达到20就不错了。有人可能不明白，对此我也懒得多，请大家多想想怎样才能从亿万房主那里把税收上来”

“第六，政府也不希望房价大跌。有人发帖，房价在2011年年底会跌四分之三。试想，一旦房价大幅下跌四分之三，首先靠卖地维生的地方政府要破产，其次与房地产相关的数十个行业要破产。那么多行业破产，经济必然出现大萧条，人民收入锐减，就更买不起房了。房市不景气，房地产商破产，房子供应减少，仍是稀缺资源，房价怎么会下跌呢我认为，如果没有战争和文革那样人为的动乱，房价大幅下跌的情况是不可能出现的。”

“总之，在通货膨胀时期，房子最保值的商品，在未来十年内，任何时候买都是正确的。十年后呢还会不会上涨不敢，但您买的房子绝对不会贬值的。当国家限制住宅上涨，出台了很多限制措施，特别是限购后，很多有钱人在一线城市被限制后，那他们就会到没有限购的二三线城市去购买，这样导致现在的二三线城市房价疯涨，当二三线城市限购后，又会有资金去没有限购的四线城市购买，这样也会导致四线城市房价上涨。”

一晚上没怎么话的万芳最终开口了，问“给点策略，南哥。”

这丫头就是实际，问题问的关键。

我微微对她报以微笑，“房价的无节制上涨，政府当然不会坐视不管，老百姓会怨声载道的，从限购措施会接二连三的出台就可以印证这一点，我国房地产宏观调控并非是从2005年“国八条”才开始的，实际上早在2003年4月中国人民银行下发121号文件，即关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知就拉响了房地产宏观调控的警报。该通知规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上含第二套商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同年8月国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知简称18号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。很明显，这两份文件是相左的。121号文件是通过贷款政策来抑制房地产过热。18号文件首次明确指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要促进其持续健康发展。这明了什么明了问题来的时候，安抚老百姓的工作还是要做的。可是现如今，房地产宏观调控已经有个年头了，但是，调控似乎已经进ru越调越涨的怪圈。这没什么好奇怪的。”

“当然，从另一个角度讲，限购了也限制了人们的投资渠道，可以预测到不限购的商业地产一定很火的。原来住宅是折利率，现在是11倍利率，而商业地产现在还是11－13倍的利率，这样更能突出商铺地产不限购的优势，未来一定会大涨但商业地产要比普通住宅投资要求更严格、风险更大”

“什么风险”蒋大妈急急地问。

我回答道“任何投资都存在风险，商业地产的投资同样需要犀利的眼光。所在商圈、板块未来的发展定位、交通与人气情况、升值潜力、租赁价格等，在投资商业地产时需要慎重考虑。开发商在进ru商业地产项目开发之前，一定要做详细的考察、调研，正确评估自身的资实力，切勿盲目入行。另外，因为商业地产投资大、占地广、建设和投资回收期长，为了实现行业的健康可持续发展，地产开发商必须具备杰出的经营管理能力以及雄厚的资实力和市场融资能力，只有这样才能将商业地产的蛋糕做大，变成地产行业中优秀的投资项目以及强大的经济发动机。”

潇湘茫然，四顾众人，最后目光落到我头上，老老实实的问“商业地产南哥，我不太明白。”

不懂就问，这很好，比不懂装懂要好，我给她详细解释一番道“商业地产简单的分类就是商铺、酒店式公寓、写字楼。也可以分为卖场、沿街商铺、独立商铺、裙楼商铺、商住两用楼等等。土地使用性质是商业性质，可经营的，统一称为商业地产。我可以断言，商业地产取代传统炒房模式，是大势所趋。”

“将你的高见来听听。”

话的是医生，我有些纳闷，这厮不是不热衷理财投资的吗

“呀，南哥。”万芳开始催促沉默的我。

我似乎明白了，这厮是替别人问的。

我引开的话题，我有义务完美收官，这是我的风格，于是乎，我侃侃而谈“自去年以来，住宅地产受到严厉打击，国家出台的一系列政试图策让住宅地产迅速降温，投资方和房产企业不得不寻求更稳妥的投资渠道。而与此同时，商业地产回报率节节攀高。因此，商业地产开始逐渐取代传统炒房模式，成了市场资金眼下更稳妥、更有效的投资渠道。有中介从业人士表示，今年以来，明显感觉资金越来越多地进ru到了商业房产市场。”

“根据2011年一季度北京房地产市场报告显示，甲级写字楼租金继续快速上涨，整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。商铺市场方面，一季度，商铺整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比增长24，达到每平方米每月63元。报告预计，受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨态势。”

“数据显示，2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的110，将呈大幅增长之势。很多名牌产品在国内买不到，要到国外买，中国拥有巨大的消费潜力。商务部表示中国将进一步推动关税方面的调整。境外的游资、热钱、品牌要进到中国市场，最好的途径是开店、增加自有资产、加快扩张步伐，这在客观上产生了对商业地产的需求。”

“而国家发改委的调研报告也显示，随着以美式综合性摩尔为代表的大型综合购物中心在全国各大中城市落户，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产的发展留下了巨大市场空间。商业地产不同于传统的商铺租赁形式，其以全面融合地产业与商业为特色的形式，或将成为市场新宠。”

“正因如此，同时也受行业政策影响，很多房地产企业积极参与到了商业地产的开发中。国内四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进ru商业地产领域。而一些原先就有商业地产业务的公司更是加快了扩张步伐。”

“据专业人士介绍，我国商业地产发展经历了三个阶段起步阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；发展阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场；完善阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如上海的环球金融中心、日东京的六木等。而在发展水平差距很大的中国，各个地区和城市的消费能力、习惯、特点等都有很大差异，因此商业地产在中国必然呈现出不同阶段并存的现象。”

“ho中国董事长潘石屹曾表示过，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基与中国的经济同步发展。”

“有业内人士认为，宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。”

伦理上可谓洋洋洒洒，见众人频频点头赞同，我兴致不减，继续道“商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，各位，看好了就出手吧”

“南，你就是有头脑。”蒋大妈一脸的慈祥。

我心中暗想，做事情有先见之明的人，一定会是赢家。

“南啊”叫我的是蒋大爷，“现在和我们这些退了休的老人，没了公积金贷款，商业贷款利率又那么高，不能把手里的那点钱都拿去买房吧”

我望着蒋大爷，回答“大爷，我的主张是借款，别管利率有多高。”

蒋大爷、蒋大妈一起用诧异的眼光打量我，好像在我们可没你那么有钱，怎么会不在乎利率的问题呢

“呵呵。”我笑笑，问“大爷，现在的通货膨胀高不高”

蒋大爷点头称“高，高的离谱。”

我“要想不受通货膨胀影响，那就借钱。”

大爷不明白我的意思。

其实在座的没有一个明白。

我耐下心来，解释道“我私下里算过，你欠银行5分钱，五年后滚雪球会达到64元；你存银行5分钱，想让它变成64元，需要2650年。”

“啊是吗”蒋大妈张大嘴巴。

我深深点头，继续道“当通胀来了，不会借钱就是在赔钱通货膨胀主要影响三类人。”

“第一类是靠工资挣钱，但工资却没有太大变化的人，这样的人每九晚五，卖力工作，偶尔出游、很少娱乐，累了半天，却发现攒不到什么钱。”

“第二类是死存钱的人，这类人守着通货膨胀前的旧钱，却需要等到通货膨胀之后来花。比如上学、看病、买房、养老等等，此时他们的货币购买力发生了严重的贬值。”

“第三，不善于借钱的，假如两个人买房，一个是付全款，一个是首付20，他向银行借了80，此时通货膨胀开始发生，房价上涨100，大家算算，付全款的人挣了100，但是付20的人挣了5倍。”

“南哥，我没听明白，你是怎么算的”潇湘代表大伙提出疑问。

我想了想，然后“我举个例子，假设2005年两个人去买房，一个人有50万，另外一个人口袋中也有50万。这套房子一个人付的全款，房价上涨了100，他挣了一倍的价格。但是另外一个拿着50万买了5套房，每一套都付20，现在房价上涨一倍，他挣了多少钱挣了250万。他是付全款的5倍。北京百万富翁，千万富翁这么多，为什么很多人就是靠这种方式挣钱和发财，这个叫财务杠杆。”

“哦，原来是这样呀懂了。”潇湘和万芳交流起心得来。

我询问道“怎么样都听明白了吗”

蒋大妈不由自主的拍起巴掌，随即，所有人也跟着鼓起掌。

我慌忙摆手，假装客气，其实这感觉在心里也是蛮舒服的。

我正在自我膨胀之时，电话响起。

来电的是老板强子，问我在忙什么

我回答“正吃着饭呢

“哦，想让你过来参加一个饭局呢”稍微一犹豫，强子又问，“吃晚饭有什么安排吗”

我用手捂住电话，我医生她们“吃晚饭想来点什么节目”

潇湘坐在我的右手旁，听有活动，忙依偎过来，软声细语道“南哥，我想唱歌去”

这丫头身上的芬芳让我眩晕，我忙将身子往后躲，指指医生和万芳“想唱歌吗”

“想。”

俩人几异口同声。

“我要见识见识你的歌喉。”医生冲万芳道，眼神充满柔情。

那眼神，让我想起我家的油画。

呵呵，便宜了她们。

我忙在电话里答应强子，我们这就赶过去。

离开时，我回头仔细去瞧依偎在蒋大爷身边的哮天犬，这厮的眼神望着潇湘，也格外特别。

潇湘、医生，还有哮天犬这一刻的眼神，怎么不让我想起油画来。

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